高端酒店逆市疯狂开店 捆绑地产终成正果

　　入境旅游人数下滑很厉害：几日前，国家旅游局发布入境旅客大幅下降的数据，9月份，入境旅游人数进一步下滑，同比下降了5.94%.

　　高端酒店极速开店很疯狂：喜达屋、万豪、洲际等跨国酒店管理集团虽然谨慎地预测全球业绩，却正在中国铆足劲大干快上一年新增近60家店；两年将酒店数目增加70%.

　　全球经济冬天苦寒之下，高端酒店却在中国逆市加温，冰火两重天，是什么原因支持外资高端酒店在内地频放卫星，加速开店步伐？

　　随着经济情况越来越糟，在未来几个月中，新增项目速度会降低，也许有些现有工程还会推迟甚至取消，在全球最大酒店集团之一美国万豪集团全球分析师会议上，集团首席财务官阿恩索伦森如是吹风。

　　不过，索伦森所指不大可能是中国。在这个凄风冷雨的冬天，喜达屋、万豪、洲际等跨国酒店管理集团正铆足劲一年新增近60家店，两年将酒店数目增加70%，超五星、七星、酒店界的保时捷、顶级奢华酒店，捷报频传到令人不得不侧目的地步。

　　酒店业随经济周期波动的行业特质在中国失灵了？咨询界人士观点是，这源于国内地产业发展的独特路径，中国酒店业本轮投资周期正步入底端，接下来是盘整期。

　　来自国家旅游局最新数据显示，金融危机对中国入境旅游市场的影响正在恶化。9月份，入境旅游人数同比下降了5.94%，旅游外汇收入下降11.4%.

　　酒店业谨慎的财报

　　全球最大连锁酒店万豪国际集团在今年第三季报中表示，公司第三季度盈利水平同比下降28%.但这还不是最糟糕的，索伦森透露，由于业主方的资金越来越紧张，在未来的几个月中，新增项目将会减少，部分现有工程或会推迟、取消。

　　今天，过半已经在建设中，10%马上就要建，2/3无论如何都会开业。到2008年底会有3万间开业，2009年还会再新增5000间。索伦森表示，判断2008年整体情况是很困难的。短期业务以及合作业务被各公司削减成本所伤。

　　喜达屋集团也在最新财报中表示，以当前汇率计，北美市场和所管理酒店的每客间收入将下降5%.集团预计度假市场也会出现降价。

　　高盛分析师史蒂文肯特说，喜达屋业绩表明旅店业基本面正在下滑，自有旅店运营杠杆率为负和受托管理旅店的业绩可预见性有限导致他们调降RevPAR.

　　在中国，那是另一番景象

　　喜达屋集团宣布未来2-3年将在中国新开57家酒店，并将集团旗下最后一个尚未进入中国的El-ement酒店引入中国。

　　万豪的目标是在2010年底前将把在中国内地和香港运营的酒店数目从现在的28家增加到48家，并重点发展旗下针对中国内地二线和三线城市的酒店品牌，以满足中国新生中产阶级的需要。

　　法国雅高去年在华签下62家新酒店，计划到2010年开业或进行建造的酒店数目提升至180家；洲际目前在华拥有71家酒店，预计到年底将有125家酒店开业，最近又宣布联合世茂集团在长三角地区开发6家酒店。希尔顿则将以4倍速度扩张中国酒店。这还都只是2008年的故事。

　　酒店扩张，紧跟中国地产脚步

　　美国喜达屋集团大中国地区销售拓展总监钟慧珊说，跨国公司欧美业务的损失，需从中国这样经济表现出色的国家补偿。

　　专司旅游酒店业研究的咨询公司罗兰贝格高级经理任国强认为，更深层次原因要从中国房地产业的发展中找寻答案。外资酒店管理集团在中国投资的主要方式是输出管理，即通过与业主方合作进行开拓。2000年初，外资酒店在中国发展速度慢很大程度是跟房地产市场的落后相关的，因为他们找不到合适的业主方。2004年后，中国房地产高速发展，商业地产开始逐渐兴起。

　　目前，高星级酒店基本作为高端地产项目配套发展，尤其是大型地产上市公司，希望借助高端酒店品牌提升形象，寻找新的利润增长点，这方面表现突出者之一是富力地产，其在广州珠江新城先后与万豪集团和凯悦集团合作开发了富力丽斯卡尔顿酒店及富力君悦集团。

　　此外，洲际集团与世茂集团、上海绿地集团等开展了深入合作，高德置地与七星帆船酒店缔造者朱美拉集团的成功联姻，更令同一项目内的公寓产品在酒店建设刚刚破土之时就已大卖。

　　这一轮高端酒店扩张还有一个突出特点就是转向二线城市，特别是在沈阳、成都等地，这也显示出酒店集团的布局版图其实是跟着业主方的脚步走的，任国强认为。

　　从现实的情况看，外资酒店虽然在布局上与地产界高度统一，但却没有随之一起步入本轮下滑。今年9月，刚刚在广州签下合作协议的朱美拉集团负责人表示，按照酒店业操作方式，业主方通常会在项目开建前三年就会与管理集团签订合同，现在的很多开业计划实际上在那时就已经制定了。

　　轻资产模式抽身容易

　　万豪、喜达屋们在华逆市增长的另一个原因在于其本身的轻资产模式。如前所说，多数酒店管理集团在华采用输出管理的模式，并不直接进行地产投资，特别是在高端酒店管理领域。

　　据悉，酒店行业成本一般波动不大，折旧摊销是最大的固定成本，与酒店初期投资成本有关，据国际酒店业一般标准，换算成每间客房为单位成本五星级在15万-20万美元。酒店管理集团成本几乎全部是人力资源成本，这令得他们在经济下滑时依然轻装上阵，中国人力资源低成本更提供了四两拨千斤的支持。

　　喜达屋大中华区运营副总裁钱进称，喜达屋在华项目利润率高达50%.远超全球平均利润率。

　　数据

　　据国家旅游局去年5月不完全统计，全国五星级酒店总数在一年间上涨超过100%。

　　酒店房产业研究机构LodgingEconometrics于2007年10月发布的报告称，亚太区是全球酒店业发展最快的区域，24个国家共有1555个酒店开发项目。中国又是快中之快，占比超过50%.其中336个项目（8.75万间客房）在2008年内将完工开业。