仲量联行：经济型酒店“泡沫”未现
- 2008-06-11
- 来源：快捷航空
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| 文章摘要：安瑞达先生以其在酒店经营、酒店咨询和融资服务领域内丰富的经验于2005年加入仲量联行酒店集团，现担任仲量联行酒店集团行政副总裁兼中国区总经理。他的职业生涯跨越中国大陆、香港、新加坡、德国以及南非等多个... |
安瑞达先生以其在酒店经营、酒店咨询和融资服务领域内丰富的经验于2005年加入仲量联行酒店集团，现担任仲量联行酒店集团行政副总裁兼中国区总经理。他的职业生涯跨越中国大陆、香港、新加坡、德国以及南非等多个地区。
在加入仲量联行酒店集团之前，安瑞达先生在Aareal 德国银行担任首席副总裁和酒店顾问部总裁的职务。在此职位上，他负责酒店咨询业务的开发和拓展工作。他为欧洲和亚太地区的客户提供全方位的咨询服务，包括资产收购和出售、融资、资产管理和运营商的筛选。
5月14日，国内首家上市的经济型连锁酒店如家公布了2008年第一季度财报，报告显示该季度净亏损为5030万元人民币（约合720万美元）。至此，加上去年第四季度，如家已连续两季度报出亏损。虽然并非经营性亏损，但一场围绕着如家亏损引发的中国经济型酒店市场面临泡沫的争论已愈演愈烈。
日前，记者如约见到了仲量联行酒店集团行政副总裁安瑞达先生。作为酒店投资服务机构，仲量联行酒店集团对于中国酒店市场有着专业的研究和判断。安瑞达先生在中国为诸多酒店项目提供过服务，非常熟悉中国的酒店业市场。在奥运效应下，针对2008年中国经济型酒店呈现哪些新动向以及是否出现泡沫等问题，安瑞达先生有其独到的看法。
奥运效应影响有限
国外传媒由于奥运会的召开而日益加大了对北京的宣传，使得北京向世界展示其城市风貌的机会增多，从而吸引国外休闲旅游人群在奥运期间来到北京。整个酒店行业将受到奥运旅游人群的刺激而迅速发展。谈及奥运会对酒店市场影响，安瑞达说道。
奥运会的临近，间接刺激了北京诸多产业的发展。作为奥运期间的重要配套产业，北京酒店业蕴涵的奥运商机正迅速升温。许多酒店很早就开始了奥运期间的预订，奥运期间酒店的房价亦上涨显著。
对经济型酒店而言，奥运会带来的直接影响与星级酒店相比相对有限。因为经济型酒店的主要客源并非来自于国外旅游人群，而是以国内游客或者商务旅行者为主。根据我们对经济型酒店客源的调查显示，大约95%~98%比例的客源来自于国内商务旅行者。奥运会吸引来的国外旅游者来到中国后主要选择住在三、四、五星级酒店，通常不会选择房价较低的经济型酒店来住。从这一点来看，奥运会吸引的国外旅游人群并不会直接促进经济型酒店的发展。安瑞达表示。
事实上，与经济型酒店发展息息相关的是国内经济的稳健发展态势以及在奥运背景下所创造出的国内旅游业的快速发展。投资者在今年加速经济型酒店投资并非仅因为奥运会的影响，更重要的是看好中国旅游业的发展。
据国家旅游局预测，2015年国内旅游将从2006年的13.9亿增长到28 亿人次，居民平均出游率由1次增长到2次。北京奥组委官方对国内外旅游者数量进行了保守预测显示，奥运会期间，国外旅游者有可能达到60万左右，而国内观众总人数也将达225万到258万人次。随着经济的快速发展，中国已拥有前景广阔的国内旅游市场。国内巨大的旅游市场无形中催生了经济型连锁酒店的高速发展。安瑞达说道。
泡沫时代并未到来
经济型酒店业存在泡沫论的导火索源自如家发布的2007年第四季度财报。财报显示，如家该季度总营收为3.276亿元，净亏损1520万元。一时间，由如家财报出现亏损引发的一场经济型酒店泡沫论成为行业关注焦点。
不计成本争夺物业，从而导致物业超过了合理水平区间被普遍认为是经济型酒店存在泡沫的原因。目前经济型酒店泡沫时代并未来到。因为中国经济的稳健发展使得商旅客源日益增多，经济型酒店市场前景很好，现在并没有看到行业出现衰弱或减退的迹象。谈及泡沫论，安瑞达有着自身理解。
在安瑞达看来，考察酒店市场是否健康发展的主要标准是看整体市场入住率和平均房价的统计数据，而并非把眼光放在某个公司的财务数据上。实际上，从去年年底开始，中国经济型酒店普遍启动了奥运客房的预订计划，其价格从几百元到数千元人民币不等。
目前市场上经济型酒店排名靠前的公司，旗下多数酒店的单店入住率均保持着较高水平。这说明市场对经济型酒店有很强劲需求。在更多的经济型酒店进入市场的情况下，如果单店入住率能继续增长或者保持稳定，意味着经济型酒店整体市场需求在逐步增长。安瑞达说道。
以如家为例，其去年第四季度财务报表显示单店的平均入住率水平均在90%以上。如果单店入住率没有明显下降，说明整个行业需求仍在增长。一则数据能显示过去两年内市场的供需情况，在如家发布的2007年年报中显示，其2007年旗下单店的平均入住率水平达到92.2%，这些不包括之前收购北斗星集团旗下酒店。而2006如家这一数据是92.8%，与去年相比并没有显著变化。
然而，在过去两年内，经济型酒店数量有了明显激增。在供应量增加的情况下，单店入住率水平仍能保持在同一水平，意味着市场需求也在同步增加。从另外的角度来看，中国主要城市四、五星酒店市场的平均入住率大约在70%~75%，且有些二级城市的平均入住率水平可能还达不到70%。而中国经济型酒店的平均入住率水平却能达到80%~90%。经济型酒店在入住率方面比其它酒店类别高，在供需上面并没有矛盾。从目前市场供需情况来看，在供应量增加的情况下，市场需求亦在增长。因此，经济型酒店整体而言仍在健康发展。安瑞达说道。
并购成未来主流
尽管如家的亏损引发了关于经济型酒店泡沫的争论，但今年诸多品牌经济型酒店并未放慢扩张步伐。目前对于经济型酒店来说是非常好的发展期。由于中国整体经济的稳步发展，经济型酒店市场并未出现饱和，整个行业仍有很大的增长空间，未来将形成5-10家左右的品牌酒店管理企业。安瑞达说道。
事实上，从去年开始各大经济型酒店品牌便大力推进了各自的扩张计划。如家在去年先后收购北京都市阳光连锁和七斗星，旗下酒店总数达到259家；锦江之星去年开业酒店达到180家；7天连锁去年拥有酒店106家。这一点，从2000年开始中国经济型酒店增长情况图表中亦能反映出来。来自国家发改委的数据显示，2007年经济型连锁酒店业排名前十位的品牌年均增长率高达74％，其中7天连锁酒店更在2006?2007连续两年以近400%的门店增长速度快速发展。
随着2008年北京奥运会和2010年上海世博会的临近，部分品牌扩张速度达到200%～300%的增速。例如在2008年第一季度如家新开业酒店33家，比2007年度第一季度新开业酒店增长200%，去年同期为11家。
在此番经济型酒店的快速发展过程中，存在着一个不容忽视的问题。据不完全统计，目前经济型酒店管理公司有100多家，除了10多家品牌经济型酒店具备一定规模外，更多的企业并不具备持续的发展潜力。由于经济型酒店进入门槛较低，市场上已有缺乏理性的经营者和风险投资者，盲目入行者依然不少。未来，只有具备一定规模的企业才能在激烈市场上生存。安瑞达表示。
另外，经济型酒店需要大量的资金支持，一旦扩张到了不大不小的规模，而资金出现问题的时候，企业就面临进退两难的尴尬，公司的经营也必然难以为继。而突破百家酒店规模后，经营者又面临一个管理瓶颈。在这种情况下，企业短期的出路只有两条：兼并和上市。
如果经济型酒店一旦出现利润率下降的情况，将给很多公司带来严峻的经营压力。具备一定规模的企业将依靠公司品牌持续发展，而更多的小型公司将只能选择被品牌企业兼并。未来，经济型酒店市场将出现更多的并购现象。安瑞达如是说到。
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在加入仲量联行酒店集团之前，安瑞达先生在Aareal 德国银行担任首席副总裁和酒店顾问部总裁的职务。在此职位上，他负责酒店咨询业务的开发和拓展工作。他为欧洲和亚太地区的客户提供全方位的咨询服务，包括资产收购和出售、融资、资产管理和运营商的筛选。
5月14日，国内首家上市的经济型连锁酒店如家公布了2008年第一季度财报，报告显示该季度净亏损为5030万元人民币（约合720万美元）。至此，加上去年第四季度，如家已连续两季度报出亏损。虽然并非经营性亏损，但一场围绕着如家亏损引发的中国经济型酒店市场面临泡沫的争论已愈演愈烈。
日前，记者如约见到了仲量联行酒店集团行政副总裁安瑞达先生。作为酒店投资服务机构，仲量联行酒店集团对于中国酒店市场有着专业的研究和判断。安瑞达先生在中国为诸多酒店项目提供过服务，非常熟悉中国的酒店业市场。在奥运效应下，针对2008年中国经济型酒店呈现哪些新动向以及是否出现泡沫等问题，安瑞达先生有其独到的看法。
奥运效应影响有限
国外传媒由于奥运会的召开而日益加大了对北京的宣传，使得北京向世界展示其城市风貌的机会增多，从而吸引国外休闲旅游人群在奥运期间来到北京。整个酒店行业将受到奥运旅游人群的刺激而迅速发展。谈及奥运会对酒店市场影响，安瑞达说道。
奥运会的临近，间接刺激了北京诸多产业的发展。作为奥运期间的重要配套产业，北京酒店业蕴涵的奥运商机正迅速升温。许多酒店很早就开始了奥运期间的预订，奥运期间酒店的房价亦上涨显著。
对经济型酒店而言，奥运会带来的直接影响与星级酒店相比相对有限。因为经济型酒店的主要客源并非来自于国外旅游人群，而是以国内游客或者商务旅行者为主。根据我们对经济型酒店客源的调查显示，大约95%~98%比例的客源来自于国内商务旅行者。奥运会吸引来的国外旅游者来到中国后主要选择住在三、四、五星级酒店，通常不会选择房价较低的经济型酒店来住。从这一点来看，奥运会吸引的国外旅游人群并不会直接促进经济型酒店的发展。安瑞达表示。
事实上，与经济型酒店发展息息相关的是国内经济的稳健发展态势以及在奥运背景下所创造出的国内旅游业的快速发展。投资者在今年加速经济型酒店投资并非仅因为奥运会的影响，更重要的是看好中国旅游业的发展。
据国家旅游局预测，2015年国内旅游将从2006年的13.9亿增长到28 亿人次，居民平均出游率由1次增长到2次。北京奥组委官方对国内外旅游者数量进行了保守预测显示，奥运会期间，国外旅游者有可能达到60万左右，而国内观众总人数也将达225万到258万人次。随着经济的快速发展，中国已拥有前景广阔的国内旅游市场。国内巨大的旅游市场无形中催生了经济型连锁酒店的高速发展。安瑞达说道。
泡沫时代并未到来
经济型酒店业存在泡沫论的导火索源自如家发布的2007年第四季度财报。财报显示，如家该季度总营收为3.276亿元，净亏损1520万元。一时间，由如家财报出现亏损引发的一场经济型酒店泡沫论成为行业关注焦点。
不计成本争夺物业，从而导致物业超过了合理水平区间被普遍认为是经济型酒店存在泡沫的原因。目前经济型酒店泡沫时代并未来到。因为中国经济的稳健发展使得商旅客源日益增多，经济型酒店市场前景很好，现在并没有看到行业出现衰弱或减退的迹象。谈及泡沫论，安瑞达有着自身理解。
在安瑞达看来，考察酒店市场是否健康发展的主要标准是看整体市场入住率和平均房价的统计数据，而并非把眼光放在某个公司的财务数据上。实际上，从去年年底开始，中国经济型酒店普遍启动了奥运客房的预订计划，其价格从几百元到数千元人民币不等。
目前市场上经济型酒店排名靠前的公司，旗下多数酒店的单店入住率均保持着较高水平。这说明市场对经济型酒店有很强劲需求。在更多的经济型酒店进入市场的情况下，如果单店入住率能继续增长或者保持稳定，意味着经济型酒店整体市场需求在逐步增长。安瑞达说道。
以如家为例，其去年第四季度财务报表显示单店的平均入住率水平均在90%以上。如果单店入住率没有明显下降，说明整个行业需求仍在增长。一则数据能显示过去两年内市场的供需情况，在如家发布的2007年年报中显示，其2007年旗下单店的平均入住率水平达到92.2%，这些不包括之前收购北斗星集团旗下酒店。而2006如家这一数据是92.8%，与去年相比并没有显著变化。
然而，在过去两年内，经济型酒店数量有了明显激增。在供应量增加的情况下，单店入住率水平仍能保持在同一水平，意味着市场需求也在同步增加。从另外的角度来看，中国主要城市四、五星酒店市场的平均入住率大约在70%~75%，且有些二级城市的平均入住率水平可能还达不到70%。而中国经济型酒店的平均入住率水平却能达到80%~90%。经济型酒店在入住率方面比其它酒店类别高，在供需上面并没有矛盾。从目前市场供需情况来看，在供应量增加的情况下，市场需求亦在增长。因此，经济型酒店整体而言仍在健康发展。安瑞达说道。
并购成未来主流
尽管如家的亏损引发了关于经济型酒店泡沫的争论，但今年诸多品牌经济型酒店并未放慢扩张步伐。目前对于经济型酒店来说是非常好的发展期。由于中国整体经济的稳步发展，经济型酒店市场并未出现饱和，整个行业仍有很大的增长空间，未来将形成5-10家左右的品牌酒店管理企业。安瑞达说道。
事实上，从去年开始各大经济型酒店品牌便大力推进了各自的扩张计划。如家在去年先后收购北京都市阳光连锁和七斗星，旗下酒店总数达到259家；锦江之星去年开业酒店达到180家；7天连锁去年拥有酒店106家。这一点，从2000年开始中国经济型酒店增长情况图表中亦能反映出来。来自国家发改委的数据显示，2007年经济型连锁酒店业排名前十位的品牌年均增长率高达74％，其中7天连锁酒店更在2006?2007连续两年以近400%的门店增长速度快速发展。
随着2008年北京奥运会和2010年上海世博会的临近，部分品牌扩张速度达到200%～300%的增速。例如在2008年第一季度如家新开业酒店33家，比2007年度第一季度新开业酒店增长200%，去年同期为11家。
在此番经济型酒店的快速发展过程中，存在着一个不容忽视的问题。据不完全统计，目前经济型酒店管理公司有100多家，除了10多家品牌经济型酒店具备一定规模外，更多的企业并不具备持续的发展潜力。由于经济型酒店进入门槛较低，市场上已有缺乏理性的经营者和风险投资者，盲目入行者依然不少。未来，只有具备一定规模的企业才能在激烈市场上生存。安瑞达表示。
另外，经济型酒店需要大量的资金支持，一旦扩张到了不大不小的规模，而资金出现问题的时候，企业就面临进退两难的尴尬，公司的经营也必然难以为继。而突破百家酒店规模后，经营者又面临一个管理瓶颈。在这种情况下，企业短期的出路只有两条：兼并和上市。
如果经济型酒店一旦出现利润率下降的情况，将给很多公司带来严峻的经营压力。具备一定规模的企业将依靠公司品牌持续发展，而更多的小型公司将只能选择被品牌企业兼并。未来，经济型酒店市场将出现更多的并购现象。安瑞达如是说到。
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