“中邮系”百亿酒店资产找“婆家”
- 2008-01-15
- 来源：快捷航空
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| 文章摘要：邮政酒店大多位于市中心、火车站等交通便利地区或者旅游风景区，地理位置比较好。购买邮政酒店，被不少人认为是个不错的投资选择。1、收缩战线：四百酒店分批出让2007年3月22日，中国邮政集团公司辅业资产中... |
邮政酒店大多位于市中心、火车站等交通便利地区或者旅游风景区，地理位置比较好。购买邮政酒店，被不少人认为是个不错的投资选择。
1、收缩战线：四百酒店分批出让
2007年3月22日，中国邮政集团公司辅业资产中的30家酒店，在上海联合产权交易所挂牌出售，迈出中邮系酒店主辅分离、辅业改制的第一步。30家酒店分布于全国17个省、区、市，其中四星级4家、三星级13家、二星级及以下13家。
其后几个月，马来西亚富商、著名华侨林梧桐家族掌控下的香港卓越金融两次竞购，合计买入16家酒店，动用资金3亿元人民币，从而进入内地酒店领域。该公司计划将这些酒店改造为中档商务连锁酒店。截止到目前，中邮系首批上市的30家酒店的摘牌率为80%%，出售溢价最高为27%。
第二批挂牌的60家酒店分布在24个省、区、市的56个地区，其中四星级及以上5家、三星级12家、二星级及以下43家。北京产权交易所有关负责人表示，如此大规模的酒店类辅业资产出售，创下了国内纪录。
一直以来，国内外多家大型机构和酒店投资管理公司就对中邮系酒店很感兴趣，但是目前，买家和意向买家多数还犹抱琵琶半遮面，除了香港卓越金融之外，只有如家酒店连锁公司CEO孙坚明确表示曾经到中邮系的酒店看过，但后来由于种种原因没有谈成。
据中国邮政集团公司财务部副总经理、主辅分离改革办公室副主任任永信介绍，中邮系酒店有400多家，资产总规模超过100亿元。中国邮政将按照尽快退出、不再自营；加快盘活、规范操作；积极稳妥、分步实施的原则和成熟一批，推出一批的思路，在总结首批出让酒店经验的基础上，力争在2008年底之前，将400家酒店分期分批全部出让。他特别强调，酒店是中国邮政资产盘活的重中之重，影响着整个主辅分离工作，但中国邮政已决心收缩战线，坚决退出辅业。
2、战略选择：资产在流动中增值
对于中邮系庞大的酒店资产，一般认为交易的难题是价格和人员安置，但不少业内人士表示，其实关键是资产质量。这些酒店大多位于市中心、火车站等交通便利地区或者旅游风景区，地理位置比较好，而且遍布全国。近两年，投资酒店出现新一轮高潮，尤以高星级和经济型酒店为甚。但好的地段可供开发的物业越来越少，经营成本越来越高，兼并、收购存量资产已经成为一种战略之选。中邮系酒店具备改造基础，连锁和网络优势较为明显。劣势是招待所、培训中心等性质的小型住宿设施多，规模较小，档次不高。
著名旅游专家魏小安表示，中国邮政剥离旗下的酒店资产，是国资委的一项战略安排，也就是将中央企业合并同类项。这项工作已持续了两三年，不外乎有几种模式：一种是中国邮政这种公开挂牌出让的方式；一种是像中石油那样，自己成立一个公司，管理这部分资产；更多的可能会采取卖一部分、保留一部分的办法。问题的关键在于，中央企业旗下的酒店资产十分庞大，处置起来非常棘手。中国邮政这种处置方式的可操作性就比较令人怀疑。如果将多家酒店捆绑出售，投资者很可能只希望购买其中的一部分；如果拆散了一家一家地卖，就会出现好资产有人接手、差资产无人问津的局面。
浩华管理顾问公司北京代表处副董事戴雪英说，在选择并购单体的或群组的酒店资产时，国内外投资者首先看重资产价值上扬或者酒店经营业绩提升的潜力和机会，这可以通过多种方式和渠道，包括品牌更换或重组、翻新改造、市场重新定位等，实现业绩不良酒店的业绩提升、改进，并最终提升资产的价值。当然也有一些策略性投资者，通过并购一个群组的酒店资产，实现其自身品牌的网络扩张并扩大地理布局，这有助于扩大品牌的规模和提升整体品牌价值。这些可能并不直接反映在某个单体并购酒店的业绩提升上，而是通过此种做法带来的综合利益和价值的提升。
3、双赢之选：主辅分离大势已定
中邮系酒店挂牌出让，开始于9个月之前。但实际上，中国邮政系统的体制改革和主辅分离，已筹划了多年。
2003年10月，国家邮政局组建了主辅分离改革办公室，启动了主辅分离、辅业改制工作，酒店资产被列为改制分流和整合做优的部分。2005年8月，《邮政体制改革方案》出台。2006年10月，国家邮政局完成对邮政系统酒店资产的清查摸底。
作为150余家中央企业中的一员，中国邮政集团公司所做的一切，是服从于国资委统一的战略部署的。以核定主业和推进联合重组为主线，推进国有企业布局和结构调整、以建立现代产权制度为核心，规范国有企业改制和国有产权转让等，正是国资委的工作重点。
在企业办社会和多元化经营的年代里，我国各行各业投资兴建了大量宾馆、培训中心、招待所，中央企业也概莫能外。针对中央企业行业分布过宽、资源配置不合理、资产运营效率不高等问题，国资委先后分7批核定并公布了这些企业的主业，要求精干主业、剥离辅业。在《关于中央企业房地产重组有关事项的通报》中明确表示，以房地产作为主业发展的中央企业有保利集团、港中旅、华侨城集团、中粮集团等，没有中国邮政。而中央企业中，酒店资产占有很大比重的却有中国邮政、中石化、中国电力、中国铁路、中国航空、中国电信、中国烟草、中国银行、中国农业银行等，其中中国邮政的酒店资产可能最为庞大。此外，中国农业银行等几家企业的上市正在紧锣密鼓地进行，其酒店资产的剥离，也迫在眉睫。
戴雪英表示，过去国企的酒店资产并不是通过有序的或者有目的性的、策略性的发展而形成的酒店资产群，而且很多国企经营酒店并不专业，现在可能更希望锁定于自身的主营业务，通过剥离和变现部分效率较低的资产，实现其主营业务的成长。因此，剥离辅业资产，对于卖方和买方，只要价格合适，可能都是双赢。随着中国酒店市场的进一步发展和成熟，市场上酒店资产的交易、并购、重组可能会日趋活跃。
锦江国际酒店管理公司信息网络部主编赵焕焱给记者算了一笔账：从公开披露的信息来看，中国邮政集团公司的总资产约为1245亿元，其中60%%为不动产。除去各地以邮政网点等形式存在的资产外，最大一部分就是酒店类商业地产。中国邮政很可能希望剥离酒店资产，换回100亿元左右，投入主业经营。任永信在谈到中邮系酒店挂牌出让的原因时，也肯定了这一点。他说，出售占用资源的辅业，把投入向快递和物流等主业集中，可以提升中国邮政的核心竞争力。
4、商机凸现：资本之手推动调整
从第一批30家酒店挂牌，到第二批60家酒店挂牌，中间是9个月。按照中国邮政集团的计划，400余家酒店要在今年底前处置完成，那么也就是还有300余家酒店在后面排队。如果真是靓女先嫁，最先挂牌的是权属清晰、证照齐全、数据翔实、程序合法的酒店，那么越往后，越可能是历史遗留问题多、涉及到中央和地方各级邮政局之间的利益冲突、从属于当地的邮政管理机构、都有独立的不同法人的资产，丑女寻嫁的过程想必比较艰辛。这也就意味着，在未来不到一年的时间里，中邮系酒店要大大加快资产核定和挂牌交易的进程，工作更为艰巨。
虽然认为此过程将非常困难，但魏小安还是表示，中邮系酒店的处置方式反映了一个趋势，就是中央企业辅业中的酒店资产一定要有出路。但像中邮系这样处置，只有产权变更，总量没有变化，结构也没有变化，因此至少在2008年内不会对酒店行业产生很大的影响，至于以后会不会促使酒店行业发生变化，那就要假以时日了。
赵焕焱表示，中国邮政处置酒店资产的方式，对中央企业处置旗下的酒店资产有一定的示范意义，是符合潮流的，有利于专业化经营和集中化管理。我国酒店行业是最早开放的领域，但一直没有跨地区的大型酒店集团产生。实际上，酒店集团要做大，与其他行业一样，要依靠大的资本并购和强有力的品牌。
业内人士表示，以中邮系酒店出售为先导，中央企业剥离非主营业务给市场带来了很多商机。按照国资委公开、公平、公正和企业国有产权转让应当在产权交易机构中公开进行的要求，这些资产很可能在近几年就要投入产权市场，依靠市场发现买主、核定价格，解决国有产权转让过程中的定价难问题。按照国资委的部署，到2010年，中央企业要调整到80至100家。在中央企业8万亿元总资产的大盘子下，在资本推动产业存量调整的过程中，酒店资产成规模地出让，中邮系可能是第一家，但不会是唯一的一家。
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1、收缩战线：四百酒店分批出让
2007年3月22日，中国邮政集团公司辅业资产中的30家酒店，在上海联合产权交易所挂牌出售，迈出中邮系酒店主辅分离、辅业改制的第一步。30家酒店分布于全国17个省、区、市，其中四星级4家、三星级13家、二星级及以下13家。
其后几个月，马来西亚富商、著名华侨林梧桐家族掌控下的香港卓越金融两次竞购，合计买入16家酒店，动用资金3亿元人民币，从而进入内地酒店领域。该公司计划将这些酒店改造为中档商务连锁酒店。截止到目前，中邮系首批上市的30家酒店的摘牌率为80%%，出售溢价最高为27%。
第二批挂牌的60家酒店分布在24个省、区、市的56个地区，其中四星级及以上5家、三星级12家、二星级及以下43家。北京产权交易所有关负责人表示，如此大规模的酒店类辅业资产出售，创下了国内纪录。
一直以来，国内外多家大型机构和酒店投资管理公司就对中邮系酒店很感兴趣，但是目前，买家和意向买家多数还犹抱琵琶半遮面，除了香港卓越金融之外，只有如家酒店连锁公司CEO孙坚明确表示曾经到中邮系的酒店看过，但后来由于种种原因没有谈成。
据中国邮政集团公司财务部副总经理、主辅分离改革办公室副主任任永信介绍，中邮系酒店有400多家，资产总规模超过100亿元。中国邮政将按照尽快退出、不再自营；加快盘活、规范操作；积极稳妥、分步实施的原则和成熟一批，推出一批的思路，在总结首批出让酒店经验的基础上，力争在2008年底之前，将400家酒店分期分批全部出让。他特别强调，酒店是中国邮政资产盘活的重中之重，影响着整个主辅分离工作，但中国邮政已决心收缩战线，坚决退出辅业。
2、战略选择：资产在流动中增值
对于中邮系庞大的酒店资产，一般认为交易的难题是价格和人员安置，但不少业内人士表示，其实关键是资产质量。这些酒店大多位于市中心、火车站等交通便利地区或者旅游风景区，地理位置比较好，而且遍布全国。近两年，投资酒店出现新一轮高潮，尤以高星级和经济型酒店为甚。但好的地段可供开发的物业越来越少，经营成本越来越高，兼并、收购存量资产已经成为一种战略之选。中邮系酒店具备改造基础，连锁和网络优势较为明显。劣势是招待所、培训中心等性质的小型住宿设施多，规模较小，档次不高。
著名旅游专家魏小安表示，中国邮政剥离旗下的酒店资产，是国资委的一项战略安排，也就是将中央企业合并同类项。这项工作已持续了两三年，不外乎有几种模式：一种是中国邮政这种公开挂牌出让的方式；一种是像中石油那样，自己成立一个公司，管理这部分资产；更多的可能会采取卖一部分、保留一部分的办法。问题的关键在于，中央企业旗下的酒店资产十分庞大，处置起来非常棘手。中国邮政这种处置方式的可操作性就比较令人怀疑。如果将多家酒店捆绑出售，投资者很可能只希望购买其中的一部分；如果拆散了一家一家地卖，就会出现好资产有人接手、差资产无人问津的局面。
浩华管理顾问公司北京代表处副董事戴雪英说，在选择并购单体的或群组的酒店资产时，国内外投资者首先看重资产价值上扬或者酒店经营业绩提升的潜力和机会，这可以通过多种方式和渠道，包括品牌更换或重组、翻新改造、市场重新定位等，实现业绩不良酒店的业绩提升、改进，并最终提升资产的价值。当然也有一些策略性投资者，通过并购一个群组的酒店资产，实现其自身品牌的网络扩张并扩大地理布局，这有助于扩大品牌的规模和提升整体品牌价值。这些可能并不直接反映在某个单体并购酒店的业绩提升上，而是通过此种做法带来的综合利益和价值的提升。
3、双赢之选：主辅分离大势已定
中邮系酒店挂牌出让，开始于9个月之前。但实际上，中国邮政系统的体制改革和主辅分离，已筹划了多年。
2003年10月，国家邮政局组建了主辅分离改革办公室，启动了主辅分离、辅业改制工作，酒店资产被列为改制分流和整合做优的部分。2005年8月，《邮政体制改革方案》出台。2006年10月，国家邮政局完成对邮政系统酒店资产的清查摸底。
作为150余家中央企业中的一员，中国邮政集团公司所做的一切，是服从于国资委统一的战略部署的。以核定主业和推进联合重组为主线，推进国有企业布局和结构调整、以建立现代产权制度为核心，规范国有企业改制和国有产权转让等，正是国资委的工作重点。
在企业办社会和多元化经营的年代里，我国各行各业投资兴建了大量宾馆、培训中心、招待所，中央企业也概莫能外。针对中央企业行业分布过宽、资源配置不合理、资产运营效率不高等问题，国资委先后分7批核定并公布了这些企业的主业，要求精干主业、剥离辅业。在《关于中央企业房地产重组有关事项的通报》中明确表示，以房地产作为主业发展的中央企业有保利集团、港中旅、华侨城集团、中粮集团等，没有中国邮政。而中央企业中，酒店资产占有很大比重的却有中国邮政、中石化、中国电力、中国铁路、中国航空、中国电信、中国烟草、中国银行、中国农业银行等，其中中国邮政的酒店资产可能最为庞大。此外，中国农业银行等几家企业的上市正在紧锣密鼓地进行，其酒店资产的剥离，也迫在眉睫。
戴雪英表示，过去国企的酒店资产并不是通过有序的或者有目的性的、策略性的发展而形成的酒店资产群，而且很多国企经营酒店并不专业，现在可能更希望锁定于自身的主营业务，通过剥离和变现部分效率较低的资产，实现其主营业务的成长。因此，剥离辅业资产，对于卖方和买方，只要价格合适，可能都是双赢。随着中国酒店市场的进一步发展和成熟，市场上酒店资产的交易、并购、重组可能会日趋活跃。
锦江国际酒店管理公司信息网络部主编赵焕焱给记者算了一笔账：从公开披露的信息来看，中国邮政集团公司的总资产约为1245亿元，其中60%%为不动产。除去各地以邮政网点等形式存在的资产外，最大一部分就是酒店类商业地产。中国邮政很可能希望剥离酒店资产，换回100亿元左右，投入主业经营。任永信在谈到中邮系酒店挂牌出让的原因时，也肯定了这一点。他说，出售占用资源的辅业，把投入向快递和物流等主业集中，可以提升中国邮政的核心竞争力。
4、商机凸现：资本之手推动调整
从第一批30家酒店挂牌，到第二批60家酒店挂牌，中间是9个月。按照中国邮政集团的计划，400余家酒店要在今年底前处置完成，那么也就是还有300余家酒店在后面排队。如果真是靓女先嫁，最先挂牌的是权属清晰、证照齐全、数据翔实、程序合法的酒店，那么越往后，越可能是历史遗留问题多、涉及到中央和地方各级邮政局之间的利益冲突、从属于当地的邮政管理机构、都有独立的不同法人的资产，丑女寻嫁的过程想必比较艰辛。这也就意味着，在未来不到一年的时间里，中邮系酒店要大大加快资产核定和挂牌交易的进程，工作更为艰巨。
虽然认为此过程将非常困难，但魏小安还是表示，中邮系酒店的处置方式反映了一个趋势，就是中央企业辅业中的酒店资产一定要有出路。但像中邮系这样处置，只有产权变更，总量没有变化，结构也没有变化，因此至少在2008年内不会对酒店行业产生很大的影响，至于以后会不会促使酒店行业发生变化，那就要假以时日了。
赵焕焱表示，中国邮政处置酒店资产的方式，对中央企业处置旗下的酒店资产有一定的示范意义，是符合潮流的，有利于专业化经营和集中化管理。我国酒店行业是最早开放的领域，但一直没有跨地区的大型酒店集团产生。实际上，酒店集团要做大，与其他行业一样，要依靠大的资本并购和强有力的品牌。
业内人士表示，以中邮系酒店出售为先导，中央企业剥离非主营业务给市场带来了很多商机。按照国资委公开、公平、公正和企业国有产权转让应当在产权交易机构中公开进行的要求，这些资产很可能在近几年就要投入产权市场，依靠市场发现买主、核定价格，解决国有产权转让过程中的定价难问题。按照国资委的部署，到2010年，中央企业要调整到80至100家。在中央企业8万亿元总资产的大盘子下，在资本推动产业存量调整的过程中，酒店资产成规模地出让，中邮系可能是第一家，但不会是唯一的一家。
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