借力奥运 酒店式公寓开始补涨

　　现在的北京，如果又突然冒出一家新的旅店，一定不是什么奇怪的事。受到奥运因素的刺激，旅馆遍地开花。奥运期间住宿价格大幅度上涨，已为历届奥运会举办城市所证实，例如雅典奥运会，住宿价格涨了5倍左右。 “奥运期间的价格一般会是平时的6到8倍。”第一太平戴维斯住宅部助理董事杨天生表示。在这一背景下，酒店式公寓作为一种区别于酒店和住宅的特殊的居住选择，其价值正在突显。 　　一席之地 　　早在2005年，北京市旅游局局长于长江曾公开表示，预计2008年北京中心城区住宿接待缺口10万张床位。到目前虽有所补充，但住宿市场需求巨大是明显的。据业内人士表示，高级酒店会将70%的房间都预留给参加奥运会的国家团体，剩下的30%才会提供给提前预订的企业和个人。对于那些以个人或家庭的形式来到北京的国内外旅游人群，酒店式公寓正好能填补酒店供应的不足，满足这类中高端市场的需求。 　　目前，诸多酒店式公寓赶在奥运之前达到入住条件。据21世纪不动产楼盘监测数据显示，2007年新开盘的酒店式公寓项目达到21个，其中超过40%的项目都将会在2008年上半年即奥运会开幕前入住，供应量超过4000套。而被称为北京另一个CBD的中关村区域，由于奥运因素，该区域酒店式公寓以平均116%的价格涨幅领先于北京其他地区。 　　“酒店不足，客人会流向服务式公寓。”杨天生说，尤其是有一些品牌的服务式公寓，如Oakwood等，公寓等级能达到四星级或以上。 　　根据DTZ戴德梁行提供的数据，今年第三季度，北京酒店服务式公寓的平均租金为174元/月/平方米，上涨3.7%；空置率则降至19.2%，降幅约为6%。 “在明年奥运会结束之前，这种趋势都会延伸下来。”DTZ戴德梁行综合住宅服务部董事岳锋钢表示。 　　相对于高端酒店主要面向团体，经济型酒店所提供的配套服务又极为简单，被许多人称为只是提供一个睡觉的地方，显然不能在高端客户市场形成竞争，而一般旅店硬件设施上的制约，以及服务人员在语言等素养上的限制，难以吸引外籍人员。 　　“其实住酒店和公寓，同样的价钱，公寓面积会相对较大，而且有自己的厨房。另外，酒店是没有自己的洗衣机的，服务式公寓则有。”杨天生说。酒店式公寓的租客得到的，正是酒店式服务环境中的家居生活，这有别于酒店和一般住宅的形态。实际上，正是由于这一特点，酒店式服务公寓的租客一直以来都是以外企高层等商务人士为主，租期一般都在半年以上。 　　而由于奥运因素的影响，酒店式公寓的经营策略也在随之发生变化。 “奥运的影响在9月份就显现出来了。”杨天生表示，从今年9月份开始，一些酒店式公寓将租期调整为短期，以备奥运会期间上调租金。 　　尽管市场形势看好，但这一趋势更多地存在于统一经营管理的酒店式公寓市场。而为数不少的酒店式公寓在销售给个人以后，并没有进行整体的管理。 　　分化 　　“我们的统计数据只包括统一经营管理的酒店式公寓。”岳锋钢表示，目前市场上以酒店式公寓为名，出售后由小业主自己经营的项目，并不在统计之列。实际上，这一类物业难以提供真正意义上的酒店式管理，由此，在某种程度上也损害了投资收益。 “一些分散经营的酒店式公寓，经营情况每况愈下。”杨天生表示，在幸福二村附近的一个酒店式服务公寓就是如此，开始是以一般住宅立案，后来改成了酒店式公寓，但是相关的配套服务并没有跟上，3年前，每月每平米能租到7-8美元，现在最多只能租到5-6美元。 　　在传统市场中，酒店式服务公寓基本只租不卖，如雅诗阁、国贸公寓等。出售的项目在近几年才出现。“统一资产管理，统一经营的酒店式公寓，每月每平米的租金价格比散户的租金至少要高出30%。”21世纪不动产北京中天大业总经理邓中文说， “散户将房屋委托给统一的代理公司经营，会是比较好的解决办法。” 　　而这种经营方式并不乏成功的例子。根据杨天生的介绍，新城国际就是如此，该项目60%-70%的房屋都委托给了专门的资产管理公司管理。2001年，该项目每平米售价8000元，现在已达到35000元，而租金价格则每年以约10%-15%的幅度上涨。 　　不仅仅是奥运 　　目前，但凡具备入住条件的物业，几乎都在为奥运做准备。包括诸多普通民宅，也将奥运档期腾了出来，以期在这一难得的盛世中捞一桶金。一些平时每天价格400元、500元的酒店，其奥运期间房价已经近2000元。奥运概念，对于以长期居住人群为主的酒店式公寓而言，是否只是一种盛世的短暂幻觉呢？ 　　“对于长期客户而言，并不会受到奥运的影响。”杨天生表示，对于那些租期在2年，或是更长时间的客户，尽管存在一定程度租金上调的压力，他们的订单并不会受到影响。 　　“和奥运相关的人员，其实呆3-6个月就会撤了。但是金融、保险和银行业等外资公司的进入，会带来更多的人员流动到中国，尤其是在金融街和中关村地区。”杨天生说。 　　此外，奥运也给市场带来新的长远改变的可能性。“奥运的影响不是短期的，奥运结束以后，租金肯定会跌回来，但是不会跌到原来的水平。”邓中文认为，北京酒店业的价格比上海略低，但是服务和配套已经跟上了，奥运会打开北京的旅游经济和商务经济，这将是一个酒店业发展的契机。

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