16亿金融产品试水三亚酒店业

　　世界品牌酒店云集三亚，与之相关的银行业务也随之兴旺。一项名为经营性物业抵押贷款的金融创新产品已经在三亚各商业银行广为推行，近两年来向三亚星级酒店累计发放贷款16.05亿元。

　　多家银行行长对记者表示，类似金融创新产品在三亚的良好运行，说明了三亚信贷市场的产业特征。同时，各商业银行的总行都在拭目其成功经验，以便更广泛地进行推广。

　　外资银行取道三亚

　　一年前开始盛传外资银行进军三亚的细节，在港资东亚银行对三亚凯宾斯基度假酒店的贷款中得到证实。

　　据有关人士透露，三亚凯宾斯基度假酒店建设期获得了中国农业银行的开发性贷款。酒店营业后，东亚银行介入，以酒店物业为抵押物，对其发放经营性物业抵押贷款，与之置换开发性贷款。

　　经营性物业包括完成竣工验收并投入商业运营，经营性现金流量较为充裕、综合收益较好、还款来源稳定的商业营业用房和办公房，如商务办公楼、星级宾馆酒店、综合商业设施等。三亚农行一工作人员介绍。

　　与开发贷款相比，经营性物业抵押贷款有许多优势，如酒店的经营状况已经看得到，团队的管理水平显现了，抵押物也实实在在了，因此风险比较小。各商业银行一致认为。

　　但触动三亚内资银行的，还是东亚银行大胆的行为。不是说我们不了解经营性物业抵押贷款这个品种，但在国内，它一直以来都属于限制发展的范畴。直到近两年才开始小心翼翼地试行。一位不愿透露姓名的行长解释：外资银行进入三亚，传统市场业务没有优势，所以取道金融创新产品。也正是东亚银行的做法，促进了内资银行的进一步开放，加剧了银行业务的竞争。

　　内资银行二轮竞争

　　当下三亚高星级酒店的表现如何呢?市场普遍认为：入住率较高，现金流充裕，淡旺季均卖座，前景看好，所有这些特征备受银行追捧。商业银行先是跻身这些酒店开发贷款，不成功也不气馁，依然保持友好联络，为酒店建成营业后的第二轮竞争中埋下伏笔。

　　经营性物业抵押贷款的期限可以更长，用途也更加广泛。据行长们介绍，三亚的星级酒店获得经营性物业抵押贷款后，一般有三种用途，一种是置换前期的开发性贷款;二是归还股东的借款;三是用于本酒店的扩建、装修、改造。

　　据有关方面透露，三亚多家高星级酒店申请并获得了经营性物业抵押贷款。除建行外，三亚各商业银行均有涉及。

　　三亚银监分局副局长张权跃认为，现在不仅银行要选择企业，企业也可选择银行。若另一家银行的服务更好，价格更优惠，某酒店由经营性物业抵押贷款置换开发贷款时，即可变换银行。

　　据业内人士透露，通过一次经营性物业抵押贷款授信业务，银行还可获得较高的综合收益。一是酒店管理公司将其所有账户移至这家银行营业部;二是在酒店装上某银行的自动取款机，间接提升了银行服务形象、加快其业务发展;三是其他由贷款衍生的零售业务如代销保险、代发工资、信用卡发放、POS机安装等业务，也将为这家银行带来较高的中间业务收入。

　　海南交通银行一位高管告诉记者：鉴于海南建设国际旅游岛的大背景，以及三亚酒店经营的良好表现，交总行已明确表态，海南试点经营性物业抵押贷款还将配套更多优惠政策。

　　监管机构客观应对

　　虽然非议不少，但我们总体上是持鼓励的态度。对经营性物业抵押贷款的发展，三亚人行相关人士如此认为。

　　学界普遍认为，经营性物业抵押贷款加快了业主的资金回笼，增加了金融的杠杆率，加速了资金的流通，是中国金融改革的方向。但在操作过程中，当前还存在不少问题。

　　首先从用途上说，置换前期开发贷款和归还股东借款两项，在监管上打了个擦边球，很难做到专款专用。其次，从评估的角度，也很难做到客观公正。

　　以三亚某酒店为例，前期开发贷款3亿元，经营性物业抵押贷款却贷了6个亿。信贷关系转移后，酒店价值翻了一倍。那下次评估是不是就可以值12个亿了呢?有关监管人士质疑：开发贷款只需3亿元，剩下的3亿元肯定不是用在置换上了，那么又用去哪里了呢?

　　但就目前的情况而言，三亚各商业银行发展经营性物业抵押贷款的总量还不大，范围不太广，置换的比例也不高，基本做到专款专用。该监管人士表示，相对而言，外资银行和异地银行在经营性物业抵押贷款上的监控要更加难一些。只要不是一哄而上地放贷，尤其不得用于炒股、期货投机等禁止类项目，经营性物业抵押贷款在三亚酒店业的经验值得总结和推广。