酒店集团的资产管理法宝REITs

　　中国的REITs试点和万豪的法宝

　　2010年1月，上海市浦东新区副区长严旭在由浦东新区政府主办的金融中心核心功能区建设高端座谈会上表示，目前REITs试点方案已经上报，浦东有望成为首批推出REITs的试点地区。目前浦东新区上报的方案为央行主导的债权版模式，发起公司为陆家嘴集团、张江集团、外高桥集团、金桥集团等浦东4家国有企业，这4家企业将提供年租金收入可达4.7亿元的物业，把这些物业未来10年的租金收益权打包设立信托，然后由发行人委托主承销商，在银行间市场向符合条件的机构投资者发行该信托的租金收益凭证，募集资金总额将达35亿元。

　　全球酒店行业平均的总资产回报率5%左右，这是由这个行业的重资产特征决定的，为了达到股东要求的回报率，酒店行业普遍采用高负债、高财务杠杆的做法，行业平均的负债水平在70%左右。万豪酒店管理集团采用REITs方式将酒店资产剥离进行证券化，将重资产变为轻资产，成为它的资产管理法宝。

　　新的投资方式

　　早在2007年4月17日，上海证券交易所产品开发部总监陈支左在第四届中国房地产结构金融暨投资亚太会议上表示，上证所已为REITs（房地产投资信托基金）上市交易做好充分准备，将积极推动REITs在上证所上市。

　　上证所花了很长时间做研究设计，目前REITs上市交易机制的所有工作都已准备好。上证所正在开发全球领先的新一代交易系统NGTS，可以为REITs提供3种不同类型的交易平台，即流动性最好的集中撮合市场、具备撮合和场外协商功能的大宗交易转让平台及正在开发的有完善做市商功能的固定收益类双边报价平台。为促进REITs流动性，上证所还在考虑多项措施，包括拓展抵押贷款和回购、发展REITs相关指数产品。相对于银行间市场或产权交易所，证券交易所的优势在于有广泛的投资者群体、产品流动性强、交易透明公正、信息及时高效披露和监管优势。

　　在世博会前开业的上海某五星级大酒店项目与信托公司达成协议，该酒店项目将以不动产信托方式发售，每份起售应在10万元，由信托担保5年内享有一定的增值收益，5年后酒店可按购买价全部回购，增值收益由银行监管并按月划入权益人账户。

　　央行牵头的REITs（房地产投资信托基金）试点协调小组由发改委、财政部、人力资源社会保障部、人民银行、银监会、证监会、保监会、社保基金会等11个部门组成，而一份名为《房地产投资信托基金试点实施方案》成为REITs整体制度构建的蓝图。

　　REITs既是房地产企业融资渠道，又能为购买者提供投资某项不动产的渠道。一般来说，分为股权类、债权类和混合型三种。国内REITs试点将在北京、天津和上海的优质房地产项目中展开，试点项目所在城市人民政府与商业机构可自主选择试点产品形式，可以在银行间债券市场发行交易，或者是在交易所市场发行交易。试点先从成熟品种、优质项目和较小规模起步，积累经验后再逐步推进。根据试点小组中各自的成员分工，在银行间债券市场发行交易的产品由央行和银监会负责，而在交易所市场发行上市的产品由证监会负责。

　　房地产企业通过房地产投资信托基金（REITs）进行融资，房地产信托是与房地产投资信托基金完全不同的融资方式，它是由信托公司提供贷款，房地产企业以酒店资产抵押，并以将来的经营收入作为还款来源。信托机构是一个新的投资群体，可以帮助增加中国房地产的透明度，有助于将经验欠缺的投资机构引入饭店的投资渠道。

　　发行REITs是筹集资金、将手中物业套现的有效手段，也可以在一个房地产价格整体向上的市场中分享房地产升值的利益。发行REITs不需要3年盈利业绩，也不需要土地储备，只要具备能够产生稳定租金收入的物业即可。以境内房地产在境外发行REITs必须是已经竣工并已经开始产生租赁收入的物业。1234