中国酒店市场分析：困难与机遇并存

　　这份名为《2009酒店行业资讯中国市场观察》的报告，对北京、上海、重庆等13个主要城市的酒店市场进行了全面解析，详细分析了当地的经济状况、旅游业、酒店业和新增的酒店供应，并对当地酒店市场的发展进行展望。在各个城市市场观察报告的基础上，《2009酒店行业资讯中国市场观察》进一步分析了中国酒店投资市场和交易环境的现状及未来，并对中国经济型酒店、精品酒店和新兴度假目的地进行了展望。

　　供应增长需求降低

　　报告认为，2008年不仅是奥运年，也是中国酒店业快速发展的一年。金融危机爆发，中国酒店市场虽受全球经济走向影响较小，但仍发生了深刻变化。2008年，众多国内城市在旅游人次上首现颓势，而同时酒店供应强劲增长，导致在仲量联行酒店集团所分析的13个城市中，10个城市的酒店市场每间可出租客房收入均出现下滑。

　　北京的酒店业在2008年举步维艰，旅游者人次并未如预期随着奥运会的举办而出现激增。预期的后奥运效应在衰弱的经济面前消弭殆尽，其对会议、会展和奖励旅游的推动效应也相应缩减。

　　由于入境旅游人次在2008年受到不利影响，而奥运会前夕新建的酒店今年上半年已全面进入市场，北京的四星级和五星级酒店，无论在入住率、还是日平均房价上均承受了巨大压力。尽管在奥运会的有力支撑下，参与抽样的8957间品牌五星级酒店客房的日平均房价在2008年增长了24.4%，达到人民币1592元，但入住率却较2007年下降7.2个百分点，为60.7%；2009年前5个月市场更是被乌云笼罩，酒店入住率和平均日房价分别下降18.4%和22.2%，导致每间可出租客房收入比2008年同期下降43.9%。

　　二三线城市酒店业发展势头强劲

　　尽管市场需求趋紧，入境旅游人次下降，但在仲量联行分析的13个城市中，仍有9个城市的酒店能将房价保持在2007年的水平。二三线城市在近年间的大规模基础设施建设中得益匪浅，提高了交通便利性，在扩大内需政策下找到了增长点。

　　高增长预期带动了近期旺盛的酒店供应，对酒店入住率造成压力，国际品牌接管的高星级酒店的不断开业，也在很多城市抬高了房费。仲量联行酒店集团因此对酒店业的短期展望持保守态度，大多数城市大量的新增酒店供应已对酒店业绩形成压力。但他们同时认为，中国强大的经济基本面和不断增长的会议、会展、奖励旅游市场，特别是国内需求和政府出台的大量刺激性政策，使二三线城市酒店业发展势头强劲，有望在中长期实现增长。

　　市场将出现整合

　　北京近期新酒店纷纷入市，而未来酒店供应仍将保持强劲。今后三四年间，国际品牌高端酒店的客房数将比2008年的客房总量高出20%以上。该报告分析认为：未来的竞争压力不断加大，市场将会出现整合。现金流不足的酒店将面临巨大压力而不得不寻求重新定位，以保持竞争力。

　　高速的经济增长和诱人的投资回报，令投资者多年以来对酒店业兴趣盎然，但由于政策转向和境外融资市场遇冷，中国的酒店交易在2008年跌至低谷，总交易额仅为3亿美元。多数国际投资者和开发商都在为融资犯愁，而同时有证据表明，国内买家以及自有资金充裕的投资者正趋于活跃。随着收益上扬、国内银行降低贷款门槛，以往被强势的国际投资者挡在市场外面的许多本地买家，正在捕捉机会。仲量联行的调查表明：由于资金受限，银行更倾向于规避风险，2008年和2009年的投资热点也暂时从二三线城市转向上海和北京。京沪两地都在经历一场酒店建造浪潮，将持续为市场提供数量可观的高品质可投资物业。而在目前的酒店交易环境之下，这些物业的投资政策可能较为优惠。

　　《2009酒店行业资讯中国市场观察》揭示了经济低谷中正在浮现的一系列机会：鉴于当前的现金流压力，出现资金困难的卖家将于2009年下半年进入交易市场，其中包括若干五星级酒店。但是，买家必须审慎权衡这些资产的价格和地段。政府的经济刺激计划、随之而来的正收益差也可能吸引投资者回到市场，尽管当前信贷环境对国际投资者仍不失挑战，但中国仍将不断涌现的酒店投资商机，定会让别具慧眼、财力雄厚的投资者收获颇丰。
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