2008年成酒店行业投资“一道坎”

　　未来两三年内，北京将如雨后春笋般新增30多家四星级以上酒店。8月23日，国际房地产投资管理及服务机构仲量联行发布的相关报告显示，北京酒店投资开发热潮正如日中天。

　　强劲的商务需求和北京海外入境旅游的持续增长推动了酒店业的整体发展。整个中国的经济和商业活动的频繁没有丝毫降温迹象，这对酒店业来说无疑是一个好消息。仲量联行酒店集团中国区总经理及执行副总裁安瑞达表示，北京酒店市场将呈现百花齐放的景象。洲际、万豪、雅高、喜达屋以及丽思－卡尔顿等一批国际饭店品牌将在北京生根发芽。

　北京酒店市场奥运会后仍将保持健康、持续的增长。对于此前一些人士担心的2008年奥运会后北京酒店数量是否会过剩，酒店市场可能步入一个低迷期，安瑞达持乐观的看法。

酒店投资热潮

　仲量联行报告显示，截至2005年12月，北京共有652家星级酒店。其中，包括34家五星级酒店，77家四星级酒店，224家三星级酒店和313家一至二星级酒店。

　2005年，北京先后有昆泰大酒店、金融街洲际酒店等6家（含扩建）四星级以上酒店先后完工开业。目前北京共有19家四星级以上酒店正在建设中。另外，目前计划建设但尚未开工的项目共有18个，这些酒店大多将在2008年前后投入使用。未来两三年内，北京将新增四星级以上酒店客房数量11656套以上。

　根据北京市旅游局的计划，为了满足2008年奥运会的需求，星级酒店的供应量将提高到800家，比当前水平超出近33%。强劲的市场需求和基于奥运会在北京举办的良好预期，北京酒店市场投资开发一片火热。

　去年，北京海外入境游客数量达360万人次，较2004年增长15%。去年北京五星级酒店的日平均房价达到自1994年以来的最高水平，2001年－2005年之间，北京五星级酒店日平均房价连续四年增长，平均房价年复合增长率为10.1%。

　受强劲的入住率和日平均房价的驱动，去年北京五星级酒店平均每间客房收入达到907元，创下10年以来的最高水平，比2004年大幅增长了28.9%。由于入住率大幅提高，去年北京四星级酒店平均每间客房收入增长也达到了10%。

　今年前6个月，尽管北京高档酒店市场的入住率下降了0.55个百分点，但日平均房价增长了9.0%。仲量联行预计北京高档酒店市场（四、五星级酒店市场）2006年末将以较好业绩收尾。由于日平均房价增长，平均每间客房收入预计将达到两位数的增长。

　除了新增建设，北京酒店交易活动也日益增加。一方面，酒店业主受到酒店业绩改善和经济前景良好有利因素的鼓励，正积极考虑退出投资策略；另一方面，投资商对北京市场也趋之若鹜。

　去年以来，仅经仲量联行之手完成交易的四星级以上酒店就有北京财富中心千禧酒店和北京凤凰城诺富特&宜必思酒店，前者被一家新加坡外资机构出巨资买走，后者则由法国雅高集团投资。仲量联行预计，未来市场交易仍然比较活跃。

2008年或成一道坎

　中国的内需拉动，逐年增加的入境游，方兴未艾的会展经济以及旅游设施的不断完善，将使中国酒店业发展迎来一个大飞跃。此前业界有关人士表示，中国旅游地产热一直会保持到2020年，将持续走强15年。
　对上述观点，也有人提出质疑。持这种观点的人士认为，2008年奥运会期间，北京旅游人数将达到高峰，这也将使酒店业绩创下历史新高。虽然奥运期间北京酒店会迎来3个月左右密集的人流，但根据悉尼、亚特兰大等城市的经验，预计奥运会之后酒店供需增速将明显放缓。奥运会之后，酒店入住率将大幅下滑，这无疑会增加酒店未来的生存压力。

　北京酒店业不会在2008年奥运会后形成一个所谓的低迷期，因为无论是开发商，还是投资者，目前均比较理性，不是一个短期行为，而是着眼长期收益的一个考虑。安瑞达说。

　北京是中国的政治与文化中心，也是世界上经济增长最快的城市之一。鉴于过去十年北京经济的强势增长，这一增长趋势毋庸质疑。2008年北京举办夏季奥林匹克运动会，届时所有目光都将聚集在这里。北京也正在进行广泛的城市美化，为成为世界中心舞台做准备。北京市政府已投入约3200亿元人民币，用于2005年至2008年的860项基础设施建设，其中一半以上约1840亿元人民币将被用于城市交通设施和网络的建设。

　尽管很多项目都是为这一体育盛事而建，但是从多个层面来看，奥林匹克运动会可以说是推动北京这座古城进入21世纪的催化剂，随着中国的持续发展，相信奥运会之后，北京市场还会继续强盛。

　仲量联行报告承认，北京酒店市场面临更大的挑战是2008年奥运会以后的需求。但是除了奥运会的推动，北京很多行业都呈现出经济持续增长的趋势。例如，按照之前对世界贸易组织所作出的承诺，中国必须进一步开放保险、证券和银行等行业市场，服务业的发展将为酒店需求带来新的增长动力。随着北京跻身于国际化大都市的行列，预期酒店需求和房价水平将相应增长。

　从其他过去曾经举办过奥运会的城市来看，当一个城市经济发展势头良好，经济增长持续稳定，那么这个城市在举办奥运会后，其酒店及旅游市场通常仍将看好；若城市本身经济就比较薄弱，奥运会后相关市场就可能出现下滑。仲量联行有关人士最后表示。