产权式酒店：投资回报没那么“美”

　　这个暑假，李先生一家在雅兰酒店美美地住了一个月。投资这个产权式酒店，李先生每年都要到海边度假，虽然这笔投资没有给他带来多少收益，但和家人一起度假，是不能用金钱衡量的，李先生如是说。

　　深圳产权式酒店的规模比较小，目前主要集中在大梅沙一带。比如大梅沙海景酒店、雅兰酒店、凌海酒店公寓等。相对其他住宅品种而言，大梅沙产权式酒店房价几乎原地踏步，而且，在与开发商签定的返租协议过期后，业主收益就成为一个未知数。

　　投资回报低于市场预期

　　8月29日，深圳商报记者在大梅沙采访时发现，这里的产权式酒店交易清淡，业主放盘量较少。雅兰酒店主力户型为42平方米的公寓，目前售价50万元左右，年租金回报率约为3％。泊岸在最初发售时，一手业主曾和开发商签下为期3年的返租协议，每一个月返还租金3500元～3800元不等，目前仍是整个大梅沙片区投资回报率最高的酒店式公寓。

　　此外，万科东海岸公寓是万科东海岸大社区的一部分，由万科旗下的蓝色会所管理机构进行管理，业主可以自由选择是否放租。蓝色会所给出的条件是5月1日～10月1日之间，返租2600～2800元／月，10月1日～5月1日之间，返租2200～2400元／月，根据租赁情况可能会略有调整。业主也可以通过周边的中介公司代为出租，目前东海岸公寓47平方米的一房一厅，租金约为2000元／月，略低于机构回报。

　　中原地产莲塘及盐田三级市场区域经理周德胜认为，大梅沙产权式酒店的租金回报很低，能有3～4％，就很不错了。

　　在深圳要发展产权式酒店的一个难关则是投资回报，戴德梁行华南区研究部主管张晓端表示，在深圳，年回报（税前）需达到5．5％～6％才会被市场认可，而目前也能在深圳找出一大批符合这要求的投资物业。因此对产权式酒店的发展有一定的制约。

　　不少投资者已经发现，有些开发商承诺的年投资回报率中并没有去除商业房屋出租经营必须缴纳的营业税，投资者实际到手的年投资回报率仅3％左右，远远低于其他房产。此外，酒店折旧率远远高于普通住宅，平均4年左右必须更新装修以确保出租经营水平。一旦个别业主拒绝出资更新，很有可能影响整幢酒店的整体出租经营，从而打乱了其他投资者的投资预期。123