京高端酒店入住率达5年新低 盈利困难重重

　　"我要微笑一下，酒店行业还不至于那么糟"。仲量联行酒店集团的董事总经理安瑞达先生在接受采访拍照时打趣道。不过，从仲量刚刚发布的《2009酒店行业信息-中国市场观察》看来，北京四五星级酒店的入住率和平均客房收入都跌到了5年来最低点，酒店交易也降到04年后的最低水平。而仲量也表示，未来两年北京酒店市场仍不乐观，要想恢复到奥运前的水平尚需时日。

　　五星级酒店入住率跌至47%

　　北京的酒店业在2008年举步维艰，旅游者人次并未如预期随着奥运会的举办而激增，反而同比下降了2.3%，但酒店客房的供应量却比05年翻了一番。据今年五月的统计，北京五星级酒店的入住率已经跌到了47%。"一旦入住率跌至50%以下,就严重影响到盈利能力，"安瑞达先生表示。

北京近期仍有新酒店纷纷入市，包括已开业的海航大厦(商铺写字楼详情 户型图 楼盘图 论坛)万豪、万达铂尔曼，以及即将开业的王府井悦榕庄和国贸三期的香格里拉饭店等，预计供应量到2011年还将再长23%。需求增长缓慢的市场环境下，强劲的供应增长势头给北京酒店业带来了更大的压力。仲量联行酒店集团中国区高级副总裁吴嘉保女士谈道："以往其他奥运会主办城市均受益匪浅，但是北京这次预期的后奥运效应在衰弱的经济面前消弥殆尽"。

　　酒店交易骤降80%

　　尽管今年的酒店业经营状况仍然不佳，上半年却鲜有收购交易的案例。目前国内酒店交易处于2004年以来的最低水平。数据显示，全球酒店交易市场较2007年骤降80%，而中国的的交易额也是从2006年的16亿美元降至2008年的3亿美元。

　　安瑞达先生分析，由于中国政府的宽松政策，以及资金信贷的支持，目前很多持有酒店的业主资金压力并不大。另一方面，经济衰退使得国际投资者在融资上困难重重，银行系统遭遇的巨大压力也限制了包括中国在内的新兴经济体的资本流动。

　　而现金较为充足的国内开发商则更愿意自行开发建造新项目。"相比购买酒店单体，内地开发商们更愿意自行开发综合项目"，安瑞达先生解释道，"因为酒店往往是能够提高区域价值和为其他写字楼、商业等项目加分的重要因素。"而中国旅游研究院副院长戴斌在不久前也说过，"在日趋饱和的市场中，以城市综合体为载体的五星级酒店将更容易被商旅客人或休闲度假者接受。"

　　不过，仲量联行预测，一些业主的不良资产将在2009年中涌入市场，其中包括多家五星级酒店。国内首个房地产投资信托基金正在等待审批，预计将于今年底获得批准。而《保险法》的出台也会促使保险资金进入不动产。另外，政府出台的刺激性财政措施也可能为投资者注入信心。下半年预计将有若干五星级酒店出售的案例出现。

　　新兴酒店类型逐渐赢得关注

　　酒店市场的竞争将进一步白热化，仲量联行认为，在日趋成熟的市场中，差异化是酒店运营商的关键因素。安瑞达先生接受本网采访时表示，"在中国市场上，一些新兴酒店类型逐渐赢得关注，这意味着市场将进一步细分。"

　　国际运营商连锁经营的方式就将刷新经济型酒店市场的水准，例如在中国快速扩张的雅高宜必思品牌。而本土的品牌经济型酒店中，大多数为自营，经营模式主要为出租。

　　另外，精品酒店业开始走上了中国酒店业的舞台，其个性化的定位能够赢得忠实的客户。北京拥有深厚的文化和历史背景，引人入胜的景点和建筑使北京成为诞生"非传统"酒店产品的"温床"。近年来，随着客户对独特生活方式产品的需求不断增强，精品酒店在北京纷纷推出。

　　度假目的地也是新兴的一种酒店类型。根据联合国世界旅游组织的预测，中国有潜力于2015年成为世界最大的入境旅游市场，休闲旅游将出现可观增长。但国内仍旧缺乏迎合非观光度假的旅游设施。西藏等新旅游目的地的崛起将催生出更多令人神往的度假目的地。

　　受到新建酒店带来的压力，建成较久或地点欠佳的酒店在经营上可能遭遇困难。仲量联行认为，这些酒店必须通过重新定位来保持竞争力。安瑞达先生说道："高端酒店和经济型酒店总是受关注的焦点，但其实中间部分的产品做的还不好，还有很大的空间。作出差异化能够给酒店经营带来成功。"